Konsolidierung am Dresdner Büroflächenmarkt
AENGEVELT-RESEARCH sieht Konsolidierung am Dresdner Büroflächenmarkt
Bilanz 1. bis 3. Quartal 2012
Innerhalb der ersten drei Quartale 2012 wurde in Dresden ein Flächenumsatz von rd. 49.000 m² registriert. Dieser Wert liegt rd. 6% unter dem Vorjahreszeitraum (52.000 m²), indessen immerhin noch deullich (+ 22%) über dem Mittelwert der fünf vorangegangenen Jahre (Ø I. bis III. Quartal 2007 bis 2011: 40.200 m²). Damit hat Dresden nach Einschätzung von Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, seine Bedeutung unter den mittelgroßen deutschen Bürostandorten nachhaltig gefestigt. Dies belegt u.a. auch die Entwicklung der Spitzenmiete: Derzeit werden in Dresden im Spitzensegment EUR 11,50/m² Bürofläche erzielt. Das sind EUR 0,50/m² mehr als vor einem Jahr.
Ausblick und Prognose
Ungeachtet der nachlassenden Dynamik am Dresdner Büromarkt hält Markus Schmidt an seiner eingangs des Jahres gestellten Prognose fest und erwartet für das Gesamtjahr 2012 einen im Vergleich zu den letzten fünf Jahren (Ø 2007 bis 2011: 75.000 m²) überdurchschnittlichen Flächenumsatz von knapp 80.000 m².
Start ups bzw. kleine Flächengesuche dominieren
In Dresden konzentriert sich die Büroflächennachfrage wie bereits in den vorangegangenen Quartalen vor allem auf kleinere Flächenzuschnittte. Abschlüsse von rd. 1.000 m² bzw. größer waren in den ersten neun Monaten dieses Jahres selten:
· Rd. 27% des bisherigen Gesamtflächenumsatzes 2012 bzw. 13.400 m² wurden im Größensegment < 250 m² kontrahiert.
· Auf das Größensegment zwischen 250 m² und 500 m² entfallen rd. 18.000 m² bzw. 37% des Flächenumsatzes.
· Ein Viertel des Flächenumsatzes bzw. rd. 12.300 m² registrierte AENGEVELT-RESEARCH in den Flächenkategorien zwischen 500 m² und 1.000 m² und 11% bzw. 5.300 m² in der Größenklasse ab 1.000 m².
Altstadtkern im Fokus der Nachfrage
Räumlicher Nachfrageschwerpunkt ist die Dresdner Innenstadt und hier besonders die Altstadt: Deutlich mehr als ein Drittel der Flächenumsätze (37% bzw. rd. 18.000 m²) wurde im Jahresverlauf in der Dresdner Altstadt registriert. Darüber hinaus war im bisherigen Jahresverlauf vor allem der Süden mit einer Quote von 20% des gesamten Flächenumsatzes bzw. rd. 10.000 m² stark am Dresdner Büromarktgeschehen beteiligt.
Verknappung attraktiver innerstädtischer Flächen
Der Büroflächenleerstand in Dresden schrumpft. Dieser Trend ist bereits seit Jahren zu beobachten und hält nach Analysen von Markus Schmidt weiter an.
· Derzeit stehen in Dresden rd. 282.000 m² des gesamten Gesamtbüroflächenbestandes von rd. 2,4 Mio. m² leer, das entspricht einer Leerstandsquote von 11,6%. Zum Vorjahreszeitpunkt waren es noch rd. 292.000 m² bzw. 12,1%.
· Von den rd. rd. 15.000 m² Bürofläche, die 2012 im Zuge neuer Entwicklungen (Neubau) auf den Markt kommen, ist ein Großteil bereits vermarktet bzw. durch Eigennutzer gebunden. Dementsprechend sind nach Analysen von Markus Schmidt keine nachhaltigen Effekte auf den Leerstand bzw. auf die Mieten insbesondere im gehobenen Segment zu erwarten. Schmidt geht vielmehr davon aus, dass trotz der zweistelligen Leerstandsquote deutlich mehr Neubau vor allem in gefragten Innenstadtlagen erforderlich ist, als dies bislang der Fall ist, da sich die seit Jahren anhaltende Nettoabsorption und die Verknappung im Spitzensegment bereits heute in der Tendenz steigender Mieten niederschlagen.
Mieten ziehen an, dennoch insgesamt attraktive Rahmenbedingungen
· Die Mietpreise bewegen sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf einem äußerst moderaten Niveau innerhalb einer Spannweite von EUR 4,-/m² bis zu EUR 11,50/m² in der Spitze.
· Die Spitzenmiete ist im Vorjahresvergleich leicht auf rd. EUR 11,50/m² gestiegen (Q 3. 2011: EUR 11,-/m²). Damit ist Dresden mit Blick auf die Preis-/Leistungs-Relation im Spitzensegment im bundesweiten Vergleich weiterhin überaus wettbewerbsfähig und ausgesprochen nutzerfreundlich.
· Die Mieten in guten City-Lagen (Altstadtkern) bewegen sich für marktgerechte Objekte zwischen EUR 7,50/m² und EUR 11,50/m². Im Durchschnitt zogen auch hier die Mieten leicht an (Q 3 2012: rd. EUR 8,80/m² vs. Q 3 2011: EUR 8,50/m²).
Perspektiven und Trends
· Bis zum Jahresende erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen leichten Abbau der Leerstände auf knapp 280.000 m².
· Die zunehmende Verknappung auf dem Dresdner Wohnungsmarkt führt dabei zu einer zunehmenden Bodenkonkurrenz. Dementsprechend wenden sich erste Projektentwickler dem Wohnungsneubau zu. Im Spitzensegment liegen die Wohnungsmieten inzwischen fast gleichauf mit den Büromieten. So ist es nicht verwunderlich, dass der Fokus stärker auf dem Wohnungsbau als dem gewerblichen Segment liegt. Darüber hinaus ist im strukturellen Leerstand bei „Büromarktleichen“ mit einer verstärkten Umnutzung zu rechnen. Diese beiden Entwicklungen tragen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH zu einem weiteren nachhaltigen Abbau der Büroleerstände bei.
Im Spitzensegment ist somit auch keine Entspannung zu erwarten, so dass AENGEVELT-RESEARCH ein stabiles Spitzenmietniveau von rd. EUR 11,50/m² erwartet.
AENGEVELT IMMOBILIEN ist Gründungsmitglied von “DIP – Deutsche Immobilien-Partner“, dem zu den Branchenführern zählenden, 1988 gegründeten Maklerverbund mit 7 Partnern an bundesweit 19 Standorten mit rd. 400 Experten und einem jährlichen Transaktionsvolumen von rd. EUR 1 Mrd. aus vermittelten Immobilienverkäufen sowie mehr rd. 220.000 m² vermittelter gewerblicher Mietfläche (2011).